土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中涉及城市道路面積部分的轉(zhuǎn)讓無效————營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展總公司與營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)海南置地公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案
案例要旨　　城市道路為市政設(shè)施，法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓，而出讓人卻將道路面積同土地一并轉(zhuǎn)讓給受讓人顯系違法。雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中涉及城市道路面積部分的轉(zhuǎn)讓無效，符合規(guī)劃要求所轉(zhuǎn)讓的土地面積部分可依法認(rèn)定有效。 案由 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案號(hào) (1995)民終字第4號(hào)審理法院 最高人民法院審理程序 二審 法院認(rèn)為
　　最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：發(fā)展公司向國土局申辦土地使用證時(shí)提供的位置圖未經(jīng)規(guī)劃部門審批，致使國土局頒發(fā)的土地使用證中所規(guī)定的使用面積及道路面積均與規(guī)劃部門所規(guī)劃的實(shí)際面積不符，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。城市道路為市政設(shè)施，法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓，而發(fā)展公司卻將5438平方米的道路面積同土地一并轉(zhuǎn)讓給置地公司顯系違法。置地公司依土地使用證載明的面積進(jìn)行勘探、設(shè)計(jì)等造成的經(jīng)濟(jì)損失，發(fā)展公司應(yīng)予賠償。根據(jù)法律規(guī)定和本案的實(shí)際情況，雙方所簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》中涉及的城市道路面積部分的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認(rèn)定無效；靜合規(guī)劃要求所轉(zhuǎn)讓的土地面積部分，可依法認(rèn)定有效。對(duì)發(fā)展公司與置地公司轉(zhuǎn)讓的土地使用面積，應(yīng)以規(guī)劃部門確定的9434．平方米為準(zhǔn)。發(fā)展公司多于該面積收取的土地轉(zhuǎn)讓金應(yīng)返還給置地公司。置地公司對(duì)一審時(shí)表示自愿承擔(dān)的道路面積的征地費(fèi)，在二審中亦未提出異議，應(yīng)予照準(zhǔn)。 法院判決
　　(一)維持遼寧省高級(jí)人民法院(1994)遼民初字第2號(hào)民事判決第一、二、一審案件受理費(fèi)45960元，由營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展總公司承擔(dān)25960元，營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)海南置地公司承擔(dān)20000元；二審案件受理費(fèi)45960元，營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展總公司承擔(dān)25960元，營口市新經(jīng)濟(jì)區(qū)海南置地公司承擔(dān)20000元　　
　　評(píng)論本案審理主要涉及到發(fā)展公司與置地公司間簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。1993年，全國民事審判工作座談會(huì)提出審理房地產(chǎn)案件應(yīng)遵循的3項(xiàng)原則：(1)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則。就是要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用市場經(jīng)濟(jì)觀念判斷哪些行為有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，哪些行為不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。凡是妨礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的民事行為，不應(yīng)予以保護(hù)；(2)依法保護(hù)合同的原則。審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力；因合同履行發(fā)生糾紛，只要合同能全部履行的，就應(yīng)全部履行。能部分履行的，應(yīng)部分履行，不能用賠償損失替代合同的履行；(3)公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。以上原則，對(duì)于審理《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施前的房地產(chǎn)案件具有重要的指導(dǎo)意義。本案中，《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是基于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而達(dá)成的。發(fā)展公司已向國土部門交納了土地出讓金。國土部門依雙方的申請為置地公司頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證，雖然合同中約定的面積與規(guī)劃局規(guī)劃的面積不一致，但經(jīng)修正后，并不妨礙合同的履行。故對(duì)符合規(guī)劃要求所轉(zhuǎn)讓的土地，以認(rèn)定有效為宜。發(fā)展公司轉(zhuǎn)讓的土地面積中含有的城市道路面積部分，因城市道路屬公共設(shè)施，依法不能轉(zhuǎn)讓，故可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓無效。本案的處理主要考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，有關(guān)法律政策不夠完善，房地產(chǎn)市場和交易行為不夠規(guī)范的特殊情況。既然是在特殊情況下發(fā)生的問題，就可從實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)事求是，本著寬一點(diǎn)的精神處理。這也體現(xiàn)了審判工作要為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的宗旨。